Bezetting ter bede is een uitzonderingssituatie

De bezetting ter bede is een overeenkomst die niet bij wet wordt geregeld. Ze steunt op rechtspraak.

Een typisch voorbeeld is een perceel dat kosteloos ter beschikking gesteld wordt aan een landbouwer, terwijl de grondbezitter op een stedenbouwkundige vergunning wacht.

In een arrest op 2 november 2017 heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken over het verschil tussen bezetting ter bede en pacht. Als een eigenaar het genot van een onroerend goed tegen betaling geeft aan iemand die dit in hoofdzaak gebruikt in zijn landbouwbedrijf, dan is de Pachtwet van toepassing. Er is in dat geval geen sprake van een bezetting ter bede.

Dit arrest geeft nogmaals aan dat een bezetting ter bede een uitzonderingssituatie is en geen techniek om fiscale of juridische constructies op te zetten.

Het Hof omschrijft de voorwaarden voor het bestaan van zo’n tijdelijke overeenkomst als volgt:

“Wanneer bijzondere omstandigheden voorhanden zijn waarbij de eigenaar zich bevindt in een wachtsituatie die verantwoordt dat de dwingende bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn, kunnen de partijen zonder enige bedoeling van wetsontduiking een overeenkomst van bezetting ter bede sluiten waarbij aan de gebruiker slechts een precair gebruiksrecht wordt toegekend. De bezetting ter bede veronderstelt niet enkel de bedoeling om slechts een precair gebruiksrecht en geen aan de Pachtwet onderworpen pachtrecht te verlenen, maar ook het bestaan van bijzondere omstandigheden die de uitsluiting van de dwingende bepalingen van de Pachtwet verantwoorden.”

De eigenaar zal dus niet alleen moeten bewijzen dat hij slechts een precair gebruiksrecht wilde toekennen. Hij zal ook het bestaan van bijzondere omstandigheden moeten aantonen waarmee het niet van toepassing zijn van de Pachtwet wordt verantwoord.

In het eerder vermelde arrest, oordeelde het Hof van Cassatie dat het feit dat een 76-jarige eigenaar bij het afsluiten van een (bovendien mondelinge) overeenkomst van bezetting ter bede om z’n eigendom onbelast van pacht te behouden voor zijn erfgenamen, niet aan die voorwaarden voldeed.

Op 1 april 2019 vonniste de rechtbank van eerste aanleg Limburg – afdeling Tongeren, dat uit een medisch attest van de eigenaar niet kon worden afgeleid dat hij geen lang leven meer beschoren was. In navolging van voormeld arrest werd het toekennen van een precair gebruiksrecht, om in afwachting van zijn nakende overlijden de gronden tegen vergoeding te laten onderhouden (en zo zijn erfenis onbelast te houden), niet aanvaard.

In de praktijk is het niet evident om een precair gebruiksrecht aan te tonen. Daarom is het essentieel om bij de verhuur van gronden of een bezetting ter bede een schriftelijke overeenkomst af te sluiten. Daarin dient de bedoeling van betrokken partijen correct en duidelijk omschreven te worden.

→ Surmont Advocaten helpt u graag met het opstellen van een contract dat aan uw intenties beantwoordt. Neem gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek.